物件マラソン<レポート>

スタッフ
当セミナーで大好評をいただいている【物件マラソン】

その様子を、2022年より私、同行スタッフが随時報告していきますね
現地でもお気軽にお声がけください (^^)

最新レポート 2022.5 ②

今回は 2022.5① の続き、空室物件 or オーナーチェンジ物件を比べてみようと思います。
比較するのは、前回のお城の近くの空室の団地と同じ団地のオーナーチェンジ物件です。

一般的には、空室物件とオーナーチェンジ物件では、オーナーチェンジ物件の方が安く売りに出ている場合が多いです。

理由としては、
①投資として物件を探している人よりも、圧倒的にマイホームを探している人の数が多い
オーナーチェンジ物件は賃貸中のため、マイホームを探している人にはすぐに住むことができないため敬遠される。

②投資用のローンに比べて、住まい用の住宅ローンの方がつきやすいため、売りやすい。

などという事が考えられます。
その他、物件の査定方法が、
投資用不動産は、収益還元法
(物件が将来どのくらいお金を稼ぐ力(収益力)があるか、収益に基づいて不動産価格を求める方法)
居住用不動産は、取引事例比較法
(過去の成約事例からいろいろな要因を考慮して不動産価格を出す方法)
と異なるため、間取りがファミリータイプのものほど価格差が出てくることが多いです。

今回の団地の条件は、下記のとおりです。
【空室物件】980万円 3階 3DK 62.78㎡ 参照 2022.5①

【オーナーチェンジ物件】1,050万円 5階 2LDK 77.22㎡
    月額家賃 70,000円 利回り 7.43%

物件の間取り

オーナーチェンジ物件の方が物件価格が高いですね。

空室物件は、この購入金額に+リフォーム費用がかかります。
フルリフォームとなりそうですし、大きな電気温水器の撤去などの費用も掛かりそうですので最低300万円くらいは想定しておきましょう。
どのくらいで賃貸できるか、ネットで現在募集されている間取り、広さ、築年数などから調べてみます。
同じ団地の7階と11階で、家賃 68,000円で賃貸募集中でした。

購入金額 980万円+想定リフォーム費用 300万円=1,280万円
想定家賃 68,000円 想定利回り 6.37%

オーナーチェンジ物件の方が、利回りが高いですね。
オーナーチェンジ物件は、購入してすぐ家賃が入ってきますから安心です(^-^)
ただ、賃貸中の場合、内見することができませんので、室内の状態がわかりません。
現在、入居中の方が退去されたときは、リフォームすることになりますが、傷み具合はブラックボックスです。

その他にもいろいろ検討ポイントはありますが、簡単に比べるとこんな感じでしょうか。
もう少し利回りが高いほうがいいなぁと思ったら、価格交渉をします。
一般的に、オーナーチェンジ物件の売主様は、投資家で出口として利益を計算して売りに出していますから、あまり値引きには応じないことが多いです。
そこで空室の物件の売主様が、もし大幅な値引きに応じてくだされば、また検討は変わってきますね(^-^)

では次回もよい物件とのご縁を期待して内見に行きましょう~

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