物件マラソン 内見レポート 2022.5①

こんにちは。

先週の土曜日、また物件を見てきました(^-^)
名古屋の最高気温は28度、翌日の日曜日の35度に比べると幾分過ごしやすいように感じます
物件の内見は、ずっと外ですから、なかなか暑かったですね(^^;
日なたに駐車してあった車のシートは、まるで、マッサージなどの前に体を温める背中の温パットのよう?
これからの内見は、暑さ対策万全で望まなくてはと思いました。
 
今回は、新築戸建てと団地の空室とオーナーチェンジ物件です。
実は、今回、内見物件を何度も変更せざるを得ないことに。
というのは、開催日の2週間前あたりから、候補物件を選ぶのですが、選んだ物件が、どんどん、売れていってしまって(^^;
どうやらこれは季節的なことのようで、
一般的に、3月、4月は、入学式や転勤などイベントが多く、マイホーム検討に時間をとりづらい為、
それらのイベントが落ち着く5月に一気に内見が増えるそうです。
 
最初の物件は、名古屋市北部の立地で、
最寄駅から徒歩18分
1階のLDKが17.88帖 ある3LDKの新築戸建てです。

先にご家族1組が内見されているところにお邪魔することになりました。
ちょっと最寄駅から離れていますが、戸建て賃貸においては駐車場の有無が重要なポイントとなります。
 
    
こちらの物件は、ゆったり並列駐車で2台分あり、前面道路も交通量が少ない為、駐車も容易です。
ご主人様が大きめの車、奥様も普通車、などのパターンでも余裕ですので、賃貸づけにおいてもかなり優位性があるかと思います。
 
名古屋市内で駐車場を借りようと思うと安くても7,000円~10,000円はします。
マンションの賃貸で、車を2台所有されている場合、家賃+約2万円が、住居費になります。
3LDKのマンションと競合したとき、「駐車場2台つき」というのはストロングポイントです!
 
    

この新築戸建ての施工会社は、賃貸物件の施工もされているせいなのかどうかはわかりませんが、
壁紙はすべて白、みたいな感じではなく、建具の取っ手が少しおしゃれな感じだったり、アクセントクロスもあり、印象に残る物件でした。
 
ただ、残念なことに、この物件、今の金額では、ちょっと高くて収支が合わない。
4棟並んで売り出されており、最後の1棟。
どんなに良くても、マイホーム購入とは違いますので、収支が合わない物件は買ってはいけません
 
賃貸時の家賃を想定し、仮にこの金額で購入した場合、想定利回りは何%、
予想より安くしか賃貸できなかった場合は、想定利回り何%、
物件を購入するにあたり、どこまでリスクをとるか、とらないかは、それぞれ購入する方の年齢や投資経験、また状況などによって違ってきますので、いろいろなパターンの収支シミュレーションをして、納得して購入することが重要です。
 
収支のあわない物件をあまり考えずに買ってしまうと、賃貸経営は待ったなしですから大変なことになります。
不動産投資は、購入時に投資が成功かどうか決まるとも言われ、
逆に言えば、収支の合う物件をしっかり見極め
購入することができれば、
家賃がたまり、着実に資産形成をすることができる資産運用です。

 
ちょっと長くなってしまいましたが、新築戸建ての次は、お城の近くの空室の団地に向かいます。
地下鉄の最寄り駅徒歩10分、何号棟もある大きな団地で、
1973年築(築古!) 14階建ての3階部分といっても
この物件は室内に階段のあるメゾネットタイプ(珍しい!)ですので、3・4階部分で間取りは3DK。
 
    

この巨大団地は、管理も行き届き、敷地内の公園では、若いお母さんと小さなお子さんが多数、遊んでいました。
高齢者の方ともすれ違い、いろいろな年齢層の方がお住まいのようです。
案内表示のようなものでも空室もないようでした。
古い団地ですが、さびれた感は全くありませんでした。
 
エレベーターの各踊り場には、室内自転車置き場がありました。
あまり見かけない構造ですね。
新築当時はきっと最新の憧れの団地だったのでしょうね~
今は、昭和レトロを感じますね(^^;
内見時は、このような管理状況雰囲気なども確認することが重要です。
 
     

長くお住まいになられていたようで、それ相応の使用感漂う室内と生活臭。
リフォーム時、おそらく悩むことになるかと思うのは、古い大きな電気温水器があったこと。
リフォームは、つい、いろいろやりたくなってしまいますが、当然、お金もかかりますから、
収支を計算し、何をどこまでリフォームするのか考えどころですね。
 
次は、同じ団地内のオーナーチェンジ物件。
少し長くなってしまいましたので続きは後日。
同じ団地内の空室とオーナーチェンジ物件、比較して考えてみたいと思います。
 
 

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