物件マラソン 内見レポート 2022.4②

≪先月、物件マラソンセミナーで中古ワンルームマンション内見をやめた訳…≫

こんにちは。
急に季節が半袖モードになったり、毎日何を着るか迷っちゃいますね。
先月の物件マラソンセミナー内見報告の続きです。

 1. 居住中4LDK区分マンション →
 2. オーナーチェンジ3LDK区分マンション →
 3. 4LDK新築戸建て
と内見し、次は、名古屋市の真ん中に所在する、私共のセミナーでは、禁断の?ワンルーム(さすがに新築ワンルームは、全く収支が合わないので中古)に向かってナビに住所を登録、出発。

オーナーチェンジ物件なので、車内で、物件資料の家賃などをチェック!

650万円
ビルが立ち並ぶ中心部の地下鉄の駅から徒歩5分
22.41㎡の1K、1990年築、11階建ての3 ライオンの会社(笑)

家賃年収 492,000円、利回り7.5% 新築ワンルームに比べると一桁、違う(笑)
 
オーナーチェンジ物件は、すぐ家賃が入ってきますし、ワンルーム物件の融資はいろいろな理由によって(理由はセミナーでお会いした時にでも(^^;)
融資期間が一般的な物件に比べて長く、自己資金も少なく、新築ワンルームにいたってはフルローン、諸経費も含めたオーバーローンで借りることができる場合もあるようです。
少ない自己資金で不動産オーナーになって家賃収入が入ってくるのはありがたいですね。

ざっくりですが計算してみました。
 
家賃収入 41,000円、でも、ここから支払わなければいけない費用があります。
分譲マンション管理費 7,600円修繕積立金 4,890円家賃収入から引くと残り28,510円
それに賃貸管理会社に支払う管理費がかかりますから、最低でも3,000円、引くと残り25,510円
火災保険は、会社によって違いますが、安く見積もって年間3万円くらいとして月2,500円引くと残り23,010円
更に固定資産税等も毎年かかるので、それを月で割って引くことになります。
現金650万円で買った場合は、手残り毎月2万と少し
でも、融資を利用している場合は、この金額から、更に返済することになります。
 
初心者の方は、買ってから気づくことになるパターンが多いのですが、ワンルームの平均入居期間は短く2年以内がほとんど。
退去のたびに、壁紙の貼り換えなど原状回復費用がかかり、10~20万円
給湯器や室内の設備が古くなると、賃貸管理会社から「変えないと賃貸が決まりません」もしくは「家賃を下げないと決まりません」と言われるようになります。
 
あれ?これって、手残りマイナスになっちゃうかも???
という事で、収支の合わない物件をみてもしょうがないので、
急遽、内見を中止して、この日は事務所に戻って、他の物件の収支シミュレーションをしました。

 
今週の土曜日は、物件マラソンセミナー開催日です。
楽しく不動産を内見して、お金を増やす話(笑)をいっぱいしましょう♬

 

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